От импортного бизнеса к пассивному доходу | Почему кафе проигрывает «Лукойлу»

Всем привет! На связи Владимир.

Мои подписчики знают, что я уже почти год живу на пассивный доход. Это звучит как финал истории, но на самом деле это только начало нового этапа. Сегодня я хочу подробно рассказать о своем пути, о том, как пришлось переосмыслить все подходы к деньгам, и почему мои, казалось бы, отличные бизнес-идеи в Крыму разбились о холодную математику инвестиций.

Как все начиналось: Импорт, который остановился

До февраля 2022 года у меня был успешный бизнес, основной источник дохода для семьи. Мы занимались импортом товаров из-за рубежа, и около 90% поставок шло из Европы. Дела шли отлично, но с началом СВО для нас, как и для 95% компаний в России, начались трудности.

Европа постепенно закручивала гайки: сначала перестал работать путь через Белоруссию на российских фурах, потом в 2023-м запретили возить товары и на белорусских, а в итоге остался лишь один таможенный пост на границе Латвии и Белоруссии. Параллельно изменились и покупательские настроения внутри страны. В итоге мой бизнес «сдулся» примерно на 70-80%. Встал резонный и пугающий вопрос: как быть и что делать дальше?

К счастью, у меня был «парашют», который я начал готовить еще с 2019 года — я увлекся инвестициями. Это увлечение открыло мне совершенно новые возможности по управлению капиталом. И именно оно стало моим спасением.

Великая переоценка активов: Прощай, хрень!

Период трудностей я использовал для фундаментальной переоценки всех своих активов. Я задавал себе простой вопрос по каждому из них: «Это работает на меня или я работаю на него?».

Я стал активно прощаться со всем ненужным и обременяющим. Я продал ненужные активы, в частности избавился от 2-х машиномест в подземном паркинге своего ЖК в Москве (о том, как это было, я писал вот тут). Это были активы, которые не приносили дохода, но требовали расходов (налоги, обслуживание) или просто обесценивались.

Постепенно, к началу 2025 года, мне удалось переложить бóльшую часть капитала в акции и облигации. Это был сознательный переход от управления бизнесом к управлению капиталом.

Три кита моего пассивного дохода

Приняв решение о переезде из пасмурной Москвы в солнечную Ялту, я окончательно структурировал свои доходы. Сегодня они выглядят так:

1. Дивиденды и купоны. Это основа моего дохода. Портфель из акций надежных дивидендных компаний и облигаций обеспечивает стабильный денежный поток.

2. Рентный доход. Московская квартира не должна была простаивать. Я сдал ее, и теперь она приносит регулярный доход, который почти не требует моего участия.

3. Остаточный доход от бизнеса. Мой бизнес еще жив. Он приносит уже скромный по прежним меркам, но все же доход. Мое участие в нем свелось к 15-20 минутам в день для решения ключевых вопросов.

Этой тройки хватило, чтобы комфортно жить в Ялте. Но предпринимательская жилка не дает просто сидеть сложа руки и плевать в потолок. Я начал искать новые точки приложения сил и капитала. И первая идея была — открыть кафе.

Бизнес-план №1: Кафе в Ялте на берегу моря

Идея: Открыть уютное кафе на первой линии в Ялте. Свежая выпечка, кофе, завтраки, средиземноморская кухня. Летом — открытая веранда с шезлонгами и коктейлями. Идея казалась просто золотой жилой.

Расчеты и суровая реальность:

Я сел считать все до мелочей. Условные вложения — 5 млн рублей на ремонт, оборудование, мебель, запуск.

• Выручка: Сезонность — огромный фактор. 4 месяца высокого сезона (июнь-сентябрь) с хорошей выручкой, 2 месяца среднего (май, октябрь) и 6 месяцев низкого (ноябрь-апрель) с минимальным потоком туристов. В среднем, даже при хорошей загрузке, чистая прибыль в месяц в среднем по году получалась около 150 тыс. рублей.

• Расходы: Аренда (очень дорогая на первой линии!), зарплата персоналу (повар, официанты, бармен, уборщица), закупка продуктов (которые в Крыму дороже), коммуналка, налоги, постоянные рекламные бюджеты для привлечения туристов.

• Гемор: Административная работа 24/7. Поиск и управление персоналом (а с этим в курортных городах большие проблемы), контроль закупок (чтобы не воровали), жалобы гостей, поломки оборудования, проверки СЭС и Роспотребнадзора. Я бы из пассивного инвестора превратился в активного и вечно на нервах/стрессе менеджера.

Сравнение с инвестициями (Холодный душ):

Я задал себе вопрос: «А что, если я просто вложу эти 5 млн рублей в акции, например, “Лукойла”?».

• Дивидендная доходность «Лукойла» — около 10-12% годовых.

• Это 500 000 – 600 000 рублей в год чистыми дивидендами без каких-либо усилий с моей стороны.

• Или 41 600 – 50 000 рублей в месяц пассивного дохода.

Сравнение

Итог: Моя средняя прибыль с кафе в 150 тыс. в месяц в сезон (в которую я вкладываю все силы), в не сезон может быть и минус, против пассивных 50 тыс. с дивидендов ежемесячно. Но если разделить прибыль кафе на количество потраченных часов, то доходность за час работы получается мизерной. А главное — риски несопоставимы. В кафе я могу эти 5 млн потерять полностью (неудачный сезон, пожар, проверка), а акции «Лукойла» вряд ли обесценятся до нуля.

Вывод: Без гемора и нервов лучшая доходность на мой капитал — у акций. Я подостыл с этой идеей.

Бизнес-план №2: Участки и фахверки в Большой Ялте

Идея: Сфера недвижимости всегда манила. Идея была такой: покупать земельные участки в живописных местах в районе Большой Ялты (например, в окрестных поселках), строить на них стильные быстровозводимые дома (фахверки или барнхаусы) «под ключ» и продавать с прибылью.

Расчеты и снова реальность:

Этот план был сложнее и дороже. Я накидал подробную смету.

• Вложения: Участок земли — от 1.5 млн руб. Строительство дома под ключ (фахверк или барнхаус с отделкой) — еще от 8.5 млн руб. Итого минимум 10 млн рублей за один объект + время на продажу 6-9 месяцев при оптимистичном сценарии.

• Прибыль: При удачной покупке земли и грамотном строительстве можно было выйти на маржу около 2-2.5 млн рублей с одного дома.

• Риски и гемор: Это уже не 15 минут в день. Это: поиск и юридическая проверка участков (в Крыму с этим надо быть очень осторожным), проект, найм подрядчиков (и постоянный контроль за стройкой), подключение коммуникаций (огромная головная боль), согласования, ипотечные сделки с покупателями, налоги с продажи. Цикл одного проекта — около 2-х лет.

Снова сравним с инвестициями:

Вопрос тот же: «А что если 10 млн рублей вложить в дивидендный портфель (акции + облигации) под скромные 10-12% годовых?».

• За год я получу 1 000 000 рублей.

• За два года — 2 000 000 рублей (с учетом капитализации даже больше).

• И это — абсолютно пассивно, без единой поездки на стройплощадку, без нервотрепки с подрядчиками и банками.

Итог: Да, потенциальная прибыль со стройки выше. Но риски, сроки окупаемости и колоссальные трудозатраты снова делают эту идею проигрышной по сравнению с простым вложением в ценные бумаги. Гораздо проще, выгоднее и спокойнее — это акции и облигации.

Что дальше? Киностудия в Крыму?

Я не прекращаю искать возможности. Мой предпринимательский дух не дремлет. Следующая мысль, которая меня посетила — возрождение Ялтинской киностудии или создание своей частной киностудийной площадки.

Локации в Крыму фантастические: море, горы, дворцы, субтропики. Идея кажется прекрасной. Но первое, что я сделаю, прежде чем погружаться в этот проект — напишу детальный бизнес-план и снова сравню его с доходностью от вложений в “Лукойл” или “Сбер”.

Пока я нахожусь в стадии размышлений и сбора информации. Посмотрим, что из этого вырастет. Возможно, это тот самый проект, где страсть и предпринимательский азарт перевесят холодную математику. Но, скорее всего, математика снова окажется права.

Главный вывод моего пути

Мой опыт показал мне главное: пассивный доход — это не про лень, а про эффективность. Это про то, чтобы твои деньги работали на тебя самым эффективным и наименее рискованным способом.

Создание классического бизнеса с нуля часто связано с огромными трудозатратами и рисками, которые не окупаются той доходностью, которую можно получить на фондовом рынке, просто будучи дисциплинированным инвестором.

Для меня инвестиции оказались не просто хобби, а стратегией выживания и дальнейшей комфортной жизни. Они дали мне свободу выбора — где жить, чем заниматься и на что тратить свое время.

А чем занимаюсь я сейчас? Изучаю Крым, наслаждаюсь жизнью и пишу этот текст для вас. Возможно, мой опыт поможет и вам переосмыслить свои подходы к деньгам и времени.

Буду рад вашим вопросам и комментариям ниже!

Кто дочитал до этого момента — молодец 

Заходите в мой Telegram, если читаете телеграм-каналы
Все свои статьи собираю в кучку на своем сайте https://wtfinvest.ru/