Анализ акций
Облигации
Библиотека инвестиций
Общее
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что по ипотеке и как изменились цены на квадратные метры. Цены изменились, но не в ту сторону, куда нужно. Снова всё подорожало.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём макс-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (и на тг-канал тоже подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
Ситуация позитивная, правда не для покупателей. Рост произошёл и по первичке, и по вторичке.
Сочи:
• Первичка: 454к → 469к
• Вторичка: 288к → 293к
Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
И тут везение, и снова для продавцов, а не для покупателей. Подорожало всё.
Москва:
• Первичка: 552к → 562к
• Вторичка: 445к → 451к
Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 20,5% (месяц назад тоже было 20,5%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 208 тысяч (тоже 208 месяц назад) на 30 лет. Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,5% (15,5% месяц назад).
Ключ не изменился, ставки не изменились. Странно, ведь могли вырасти.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 390,9к → 394,2к. Очередной рекорд, но объёмы продаж падают. Иначе Самолёт бы не летел вертикально вниз.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Первичка
• РФ: 192к → 194к
• Москва: 418к → 425к
• МО: 229к → 231к
• Краснодарский край: 165к → 164к
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Вторичка
• РФ: 130к → 131к
• Москва: 367к → 372к
• МО: 171к → 174к
• Краснодарский край: 146к → 147к
По данным экспертов группы SRG и профильных аналитических агентств, в сентябре 2026 года средняя стоимость квадратного метра в Сочи составила около 455 000 рублей на первичном рынке и порядка 285 000 рублей на вторичном рынке.
Что дальше?
По прогнозам Дом РФ и агентств, к 2027 году начнётся волна реализации отложенного спроса. В Москве это может спровоцировать ощутимый дефицит и разгон цен на первичном рынке — вплоть до 15–20%. В Сочи динамика будет более умеренной из-за уже сформировавшейся высокой базы, однако средний чек сделки за счет премиального сегмента вырастет примерно на 10% и достигнет 20–22 млн рублей.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 9,5 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября может быть 9,9 млн.
По ценам вторички получается около 33,79 м². Напомню, что 
цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
В Сочи за эту сумму можно купить небольшую студию на вторичном рынке или в строящемся комплексе комфорт-класса вдали от моря. Конечно же, во многих других городах за эти деньги можно купить полноценную квартиру. Вы бы где хотели купить?
Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
Подписывайтесь на мой канал в MAX о моём пути создания капитала и пассивного дохода, про инвестиции в дивидендные акции, облигации и недвижимость. В канале я также рассказываю про все свои покупки и открыто делюсь результатами. Также подписывайтесь на телеграм-канал.
