Какой нужен пассивный доход, чтобы купить квартиру в Москве? Я посчитал — цифры грустные

Привет, будущие владельцы московских квадратных метров и просто любопытствующие! Сегодня попробуем необычное применение пассивного дохода. Не жить на дивиденды. Не увольняться. Не уезжать на Бали. А всего лишь… попробовать получить одобрение на обычную однушку в Москве. 

Кто тут копит на квартиру с пассивного дохода?

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход» — подписывайтесь.

Моя стратегия — доходная: инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас — дивидендные акции, ОФЗ, корпоративные облигации и фонды недвижимости с выплатами.

Каждый месяц отправляю в портфель 30 000 ₽. Цель простая — постепенно построить капитал, который сможет оплачивать мои расходы вместо меня.

Не про квартиры, но тоже классные посты, которые вам понравятся:

• ​​Я превратил свой инвестиционный портфель в RPG. Только деньги настоящие

• Сколько нужно длинных ОФЗ, чтобы больше не работать и жить на пассивный доход? Я посчитал!

• Вот что НУЖНО КУПИТЬ ПОД ПАССИВНЫЙ ДОХОД в сентябре! Показываю свой план покупок

• Эти ОФЗ идеальны — настоящий КОМБАЙН ПАССИВНОГО ДОХОДА с самыми жирными купонами!

• Достаточно ли капитала в 24 млн рублей, чтобы достойно жить на пенсии?

• Портфель из ЛУЧШИХ дивидендных акций под пассивный доход

А сегодня проверим, может ли он однажды оплачивать еще и московскую ипотеку.

18 миллионов за однушку. Нормально же жили

По расчетам «Циана», средняя однокомнатная квартира площадью около 37 м² в массовом сегменте Москвы стоит в новостройке 18 млн ₽, на вторичке — 15,5 млн ₽. 

Но цена квартиры — это только начало веселья. Берем рыночную ипотеку:

• первоначальный взнос — 20%

• ставка — 19%

• срок — 30 лет

И получаем ежемесячный платеж:

• новостройка — 229 000 ₽/мес.

• вторичка — 197 000 ₽/мес.

За однушку. Карл! За 37 метров. Каждый месяц. Тридцать лет! Без выходных и праздников. Это было бы смешно, если бы не было так грустно.

А зарплата тогда нужна почти полмиллиона

Из-за требований к долговой нагрузке при таких параметрах для высокой вероятности одобрения ипотеки потребуется подтвердить доход примерно:

• 458 000 ₽/мес. — новостройка

• 394 000 ₽/мес. — вторичка

И вот здесь становится страшно. Реально страшно. Допустим, человек зарабатывает вполне приличные 200 000 ₽ в месяц. То до необходимого уровня ему не хватает:

• 258 000 ₽ — для новостройки

• 194 000 ₽ — для вторички

То есть моя цель в 300 тысяч рублей пассивного дохода ежемесячно внезапно превращается из хотелки будущего рантье практически в московскую жилищную необходимость на минималках.

А какой капитал должен давать такой пассивный доход?

Давайте посчитаем в нашей любимой манере. Если капитал способен приносить 10% чистыми в год, то для получения недостающих 258 тысяч ежемесячно потребуется примерно: 258 000 × 12 / 10% = 30,96 млн ₽

Для 194 тысяч: 194 000 × 12 / 10% = 23,28 млн ₽

При 12% чистой доходности:

• новостройка → 25,8 млн ₽ капитала

• вторичка → 19,4 млн ₽

Получается забавный парадокс. Чтобы инвестиции помогли человеку с зарплатой 200 тысяч дотянуться до необходимого денежного потока для московской ипотеки, ему желательно иметь еще примерно 20–31 млн рублей работающего капитала.

Кажется, где-то здесь ипотека начинает терять первоначальный смысл и взнос.

А можно вообще платить ипотеку пассивным доходом?

А почему нет? Посчитаем и это. Чтобы инвестиции полностью покрывали платеж 229 тысяч ₽ в месяц, при условных 10% чистой доходности потребуется 27,5 млн ₽ капитала. Для платежа 197 тысяч будет нужно немного меньше, но тоже добуя — 23,6 млн ₽.

При 12% — примерно 22,9 млн и 19,7 млн ₽ соответственно. То есть капитал стоимостью еще в одну московскую квартиру способен оплачивать ипотеку за московскую квартиру. Финансовая матрешка какая-то.

Разумеется, 10–12% чистыми десятилетиями никто не гарантирует. Доходность активов меняется, дивиденды могут не выплачивать, облигации приходится реинвестировать, есть инфляция и риски. 

Это получается скорее иллюстрация масштаба необходимых денег, чем готовый финансовый план.

🛟 И первоначальным взносом дело не заканчивается

Да, не забываем про лядский первоначальный взнос, который тоже для начала нужно накопить. На новостройку за 18 млн ₽ понадобится 3,6 млн ₽ взноса, а на вторичку за 15,5 млн — 3,1 млн ₽.

А аналитики дополнительно рекомендуют иметь финансовую подушку минимум:

• 1,8 млн ₽ — для новостройки

• 1,3 млн ₽ — для вторички.

Получается, что до похода в банк желательно иметь примерно 5,4 млн ₽ для новостройки или 4,4 млн ₽ для вторички — первоначальный взнос плюс рекомендуемый резерв.

И только после этого вам торжественно разрешат следующие 30 лет отдавать по 197–229 тысяч ежемесячно.

А теперь сравним это с зарплатами

Для начала вся Россия. Последние опубликованные Росстатом данные: средняя начисленная зарплата в мае 2026 года — 110 216 ₽ в месяц. А медианная зарплата по стране в июне — всего 70 189 ₽.

То есть для одобрения московской однушки нужно зарабатывать:

• 394 000 ₽ → в 3,6 раза больше средней и в 5,6 раза больше медианной зарплаты по России.

• 458 000 ₽ → в 4,2 и 6,5 раза больше соответственно.

Тут возникает резонный вопрос, что причем тут вся Россия, мы же квартиру в Москве покупаем. Ок! В мае средняя ЗП в Москве составляла 183 651 ₽, а в среднем за январь-май — 197 299 ₽. Медианная зарплата в районе 110-129 тыс. ₽.

И даже московской средней зарплаты недостаточно примерно в два раза: 183 651 ₽ против необходимых 394 000–458 000 ₽. А если смотреть на медиану, то нужно получать примерно в 3-4 раза больше типичного московского работника.

Для полноты картины: московский МРОТ с 1 января 2026 года — 39 730 ₽. Необходимый банку доход выше него примерно в 10–11,5 раза. Правда, человеку с МРОТ до однушки за 18 миллионов, вероятно, и без этой математики всё было понятно.

Получается прекрасная московская реальность: можно получать среднюю столичную зарплату — и все равно зарабатывать примерно вдвое меньше того, что банк хотел бы увидеть для обычной однушки по рыночной ипотеке.

Итого

Вот вам еще одна причина строить пассивный доход. Не обязательно для того, чтобы однажды демонстративно бросить заявление об увольнении на стол начальнику и уехать на лазурный берег пить мохито.

Инвестиционный денежный поток может дополнять зарплату, оплачивать часть крупных расходов, создавать финансовую подушку и снижать зависимость от одного источника дохода.

Потому что сегодняшняя московская математика выглядит примерно так:

• Однушка — 15,5–18 млн ₽.

• Первоначальный взнос — 3,1–3,6 млн ₽.

• Платеж — 197–229 тыс. ₽/мес.

• Необходимый доход — 394–458 тыс. ₽/мес.

После этих цифр моя цель получать 300 000 ₽ пассивного дохода в месяц кажется совсем уже не безумной, а скорее минимальной и обыденно-московской.

А вы что выбрали бы при таких цифрах: копить капитал, брать ипотеку или продолжать инвестировать и жить в аренде или с предками?

Я открыто публикую все свои сделки, вы можете их видеть в моем публичном портфеле! Чтобы ничего не пропустить, подписывайтесь на мой великолепный MAX-канал и/или телеграм-канал, если вам интересен путь инвестора и то, как обычный человек идет к регулярному пассивному доходу.

Мои ссылки: MAX — мой основной канал | Телеграм | Смартлаб | Дзен | Публичный портфель