Центр международной торговли. Разбор компании. Российский REIT

Сегодня расскажу про редкого гостя в портфелях инвесторов - ЦМТ, тикер WTCM.

Редкость в том, что, по сути, компания единственный представитель REIT на российском фондовом рынке.

Real estate investment trust (REIT, РЕИТ) — это компании, владеющие доходной недвижимостью, а во многих случаях еще и управляющие ей.

На американском рынке данные компании представлены широко (Realty Income, Simon Property, American Tower Corporation и пр.), в то время как у нас такого статуса даже не предусмотрено.

Но ЦМТ по праву может считаться reit, т.к. основная деятельность этой компании - управление, эксплуатация и сдача в аренду собственных объектов недвижимости.

Чем владеет?

Офисные здания
Три высотных офисных корпуса. Помещения доступны от 30 м², включая меблированные офисы и пространства под индивидуальную планировку.

Конгресс-центр
Площадь — 21,5 тыс. м², реконструирован в 2008 году. Используется для международных конференций, выставок и деловых мероприятий.
Например, в 2024 году были проведены: Инвестиционный Форум ВТБ «Россия зовет!», Деловой форум БРИКС и т.д.

Гостиница Crowne Plaza Moscow WTC
Бизнес-отель, открытый в 2007 году, после полной реконструкции. Ориентирован на деловых гостей и участников мероприятий.

Апарт-отель «Международная-2»
Предоставляет апартаменты для долгосрочного проживания, дополняя гостиничную инфраструктуру комплекса.

Торговая галерея
Пространство с магазинами, ресторанами и сервисами для арендаторов и посетителей.

Фитнес-центр и салоны красоты
Объекты инфраструктуры для повышения комфорта.

Многоуровневый паркинг
Вмещает 1 150 автомобилей, обеспечивает парковку для сотрудников и гостей.

Жилые комплексы «Эридан-1» и «Эридан-2»
Примерно 300 квартир, сдаваемых в аренду на длительный срок

Подробнее можно почитать в годовом отчете за 2024 год. Компания делает очень детализированные и интересные отчеты.

Кратко про финансовые показатели

Тут все хорошо. Долгосрочно у компании растет выручка и прибыль. В конкретные года динамика может быть отрицательная, но общая тенденция положительна.

Чистый долг отрицательный

Дивиденды

Дивиденды стабильные, платятся с 2010 года. Ни разу не понижались, но и растут не каждый год. В последние годы, как и с выручкой, динамика положительная.

Дивидендная доходность на момент написания статьи - 6,5%. Платят от 25% до 100% от чистой прибыли, но не в долг. Наличности на балансе много, и она поддерживает стабильность выплат.

Сравнение с ПИФами недвижимости

Сравню с одним из самых популярных и ликвидных ЗПИФом - Современный 7 (ссылка)

Стоимость
ЗПИФ "Современный 7" ~ 93 000 руб. (1 лот),
ЦМТ ~ 1 200 руб. (1 лот)

Оборот
ЗПИФ "Современный 7" ~ 2 млн руб.,
ЦМТ ~ 1-2 млн руб.
При одинаковом обороте стоит учесть стоимость пая. При стоимости 93 тыс руб. выходит оборот около 21 шт в день. Это довольно низкая ликвидность. В это же время, купить ЦМТ на необходимую сумму легче.

Срок действия
ЗПИФ "Современный 7" - 2031 г.,
ЦМТ - бессрочно

Выплаты
ЗПИФ "Современный 7" - ежеквартально ~ 10% годовых,
ЦМТ - раз в год ~ 6,5 % годовых на обыкновенные и ~ 8,5% на префы

Таким образом, ЦМТ сопоставим с самым большим по количеству активов ЗПИФом недвижимости.

Нюансы

Выделю несколько нюансов.

1. Акции низколиквидны. Нюанс чисто технический, купить на 100-200к не составит проблемы, а на 1 млн и более будет уже затруднительно. Для маленьких портфелей до 20 млн не будет проблемой иметь 1-2% в этой бумаге.

2. Отсутствие инвестиций. Все инвестиционная деятельность компании сводится к обновлению, модернизации и поддержанию имеющихся объектов. При это расширения пока не планируется. Вот что пишут в своем отчете:

Хотя, в отличие от ЗПИФов, компания ЦМТ в будущем может расширить список объектов недвижимости в управлении.

Вывод

ЦМТ - интересная компания - единственная на российском фондовом рынке может претендовать на звание REIT. По своим характеристикам ничем не уступает крупнейшим ЗПИФам недвижимости.
Учитывая развитие деловой жизни в Москве (саммиты, форумы, и т.д.), можно сделать вывод, что компания может приносить стабильный денежный поток даже без дополнительных вложений в новые объекты.
В своем портфеле выделил этой компании долю 2%.

Больше интересного в моем телеграм канале: https://t.me/one_investor_fund