🏠 Спроса нет, а рост есть. Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что по ипотеке и как изменились цены на квадратные метры. Хороших новостей, собственно, нет ни по ипотеке, ни по ценам.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём макс-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (и на тг-канал тоже подписывайтесь! Если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi, ну и в любом случае подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

Первичка подросла в середине пляжного сезона, а вторичка нет.

Сочи:

• Первичка: 442к → 469к

• Вторичка: 293к → 293к

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

На первичку денег не у всех хватило, так что вторичка подорожала сильнее.

Москва:

• Первичка: 557к → 559к

• Вторичка: 430к → 445к

Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 20,5% (месяц назад тоже было 20,5%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 208 тысяч (тоже 208 месяц назад) на 30 лет. Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,5% (15,5% месяц назад).

То есть, за месяц ничего не изменилось, а с замедлением снижения ключа может измениться в обратную сторону.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 371,2к → 382,4к. Уже год недвижка Москвы ставит ежемесячно новые рекорды.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 190к → 191к

• Москва: 408к → 412к

• МО: 228к → 228к

• Краснодарский край: 167к → 166к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Вторичка

• РФ: 127к → 128к

• Москва: 354к → 359к

• МО: 166к → 168к

• Краснодарский край: 145к → 146к

В Мире квартир (нейминг, конечно, ппц) рассказали, что в июле новостройки во многих крупных городах России подорожали, а максимальный рост зафиксирован в Сочи — почти на 10%, средняя цена достигла 464 тыс. рублей за м².

Что дальше?

До конца 2026 года аналитики прогнозируют рынку недвижимости Сочи структурную перестройку с умеренным ростом цен на качественные объекты вопреки падению общего спроса. Полноценного «обвала» эксперты не ждут, но тренды для разных сегментов будут кардинально отличаться. Вторичка может не подорожать, а первичка подорожает.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,296 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября может быть 9,4 млн.

По ценам вторички получается около 32,08 м². Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Зато если смотреть другие города (ну кроме Москвы, Минвод и других курортов), там за подобные деньги можно купить даже что-то приличное и цивильное от 50–70 метров.

Ваши лайки и подписка — лучшая поддержка канала!

Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.