Паи фонда коммерческой недвижимости под опционным соусом

Первое направление — покупка паев офисной недвижимости. Консервативная часть портфеля.

Офис в портфеле нужен чтобы обыграть возврат иностранных компаний на российский рынок.

Важно помнить, что ушедшие компании представляли очень разнообразный перечень отраслей и бизнес моделей. Поэтому необходимо выделить какую-то общую потребность. 

Эта потребность — офисы.

Тойота, LG, H&M будут одинаково нуждаться в офисах для своих представительств. Это дополнительный спрос на площадь, которая уже в дефиците. По данным Форбс в России за последний год количество вакантных офисов сократились до 6%, в Москве до 3%. 

В связи с тем, что новые метры, это не то, что можно получить по запросу, арендаторы будут добывать себе помещения перебивая цены на уже имеющиеся площади.

Ставку на рост спроса сделал в виде покупки Парус-ДВН(RU000A1068X9).

Цена пая 910 рублей. Доходность на момент покупки 12%

Чем фонд хорош?

 В фонде один объект

Это хорошо потому, что к интересующему меня объекту не продают в довесок какой-то неликвид. В противном случае мне пришлось бы вникать в то, какую лепту в риски и доходность вносит каждый из объектов.

 Офис находится в Москве

Офисная площадь в столице уже находится в большем дефиците, нежели в целом по стране. Любой дополнительный фактор греющий спрос воспримется острее. Помимо этого Москва — место в некотором роде безальтернативное. Крупная, уважающая себя компания, не откроет головной офис где-нибудь во Владимире только потому, что в столице стало дорого. Будут платить любые деньги.

 Вакантной площади в фонде нет

Не железная гарантия, но хороший аргумент пользу того, что офис арендаторам нравится. Позиционируется он как объект А-класса. Близко к метро, не так далеко от центра. Освободившиеся места занимают мгновенно вне зависимости от площади.

 Пересмотр договора аренды раз в год

То, что нужно, если реализуется наша ставка на рост спроса. Это позволит переподписать договор с арендаторами на рыночных условиях. Опять же, ввиду повышенного спроса можно не переживать, что кто-то откажется. Место быстро займется другим арендатором.

 Выплаты 12 раз в год

Приятный бонус. Можно использовать денежный поток для реинвестиций или для покупки каких-то опционных позиций.

Чем фонд плох?

 Офис не сильно свеж

Сдан в 2008 году. Локально и эпизодически обновлялся. Однако информации о полноценной реновации я не нашел. Полагаю, что ее и не было.  

Арендаторов много

В том смысле, что он не один или их не несколько. Один хороший якорный арендатор с устойчивым финансовым положением бесконечно ценнее россыпи мелких. Денежные потоки более предсказуемы, толерантность к повышению цены выше.

В этот раз докупил 97 паев по 910 руб. Планирую набирать позицию еще месяц-полтора.

Второе направление — закупка квартальных колл опционов на индекс РТС. Спекулятивная часть портфеля.

Суета, наведенная одним неприлично харизматичным политиком рыжего окраса, вселяет животворящий оптимизм в наш рынок. Его я и пытаюсь монетизировать. 

Под эти нужды для текущего квартала покупался RI127500BC5(здесь и далее речь о колл-опционах на индекс РТС). Он сгорает 20 марта. Потому пришла пора позаботиться о следующем квартале. 

 Сделать это заранее необходимо по двум причинам

Во-первых, нельзя допустить образования окна между двумя опционами. Можно пропустить тот самый рост индекса. 

Во-вторых, полагаю, я не единственный, кто будет перекладываться из первого квартала, во-второй, а значит цена на опционы может некстати вырасти перед размещением заявки.

На грядущий квартал куплены:

- RI140000BF5  в количестве 3 шт.

- RI120000BF5  в количестве 1 шт.

- RI137500BF5  в количестве 1 шт.

Потрачено: 14 т.р. на премию и порядка 10 тыс. заблокировано как гарантийное обеспечение. Траты в целом не большие. Прибыль же потенциально не ограничена и вполне способна окупить риски.

Берегите Ваши нервы и помните

«…И это пройдет»