Анализ акций
Облигации
Библиотека инвестиций
Общее
Полгода назад я написал пост о своей главной семейной и финансовой дилемме, который собрал сотни комментариев на разных площадках. Напомню вводные: мне 38 лет, мы с семьей живем в двушке. У сына своя комната есть, но нам втроем уже тесно - не хватает отдельной родительской спальни и полноценного общего зала, где можно проводить вечера всей семьей. А сыну тем временем исполнилось уже 12 лет - еще 5–6 лет, и он вполне может уехать учиться в другой город. Чтобы переехать в просторную трёшку или четырёшку с хорошим ремонтом в доме свежее 2000-х годов, к нашей квартире нужно доплатить около 5 млн рублей.
Весной я разрывался между двумя сценариями на 2027 год (сразу после закрытия старого автокредита):
Холодный расчет: Терпеть тесноту еще 2–3 года, копить капитал под высокие ставки на стагнирующем рынке недвижки и сэкономить миллионы на процентах банку.
Жизнь «здесь и сейчас»: Не красть у себя и взрослеющего сына годы комфортной жизни, но влезть в дорогую ипотеку в 2027 году, не трогая ядро капитала.
Прошло ровно 6 месяцев. До 2027 года осталось два месяца. Пришло время сверить часы - тем более что мы провели над собой полугодовой краш-тест и приняли финальное решение.
Что изменилось за эти полгода?
1. Иллюзии о быстром снижении ставки развеялись - но портфель был к этому готов.
Весной, думая о будущей ипотеке, я надеялся, что ключевая ставка пойдет вниз бодрее. Но сейчас она застряла на уровне 14% (ЦБ сохраняет её второе заседание подряд), а свежий прогноз регулятора по средней ставке на 2027 год повышен: 12,5–13,5%. Однозначных ставок в следующем году ждать не приходится. Однако в своем публичном облигационном портфеле я не делал ставку на слепой оптимизм: еще весной, когда снижение ставки начало буксовать, я вовремя переложился в качественные корпоративные флоатеры с привязкой к КС, а не набирал длинные фиксы. Это спасло мою доходность: с начала года портфель прибавил уже более 15%, обгоняя и индекс корпоративных облигаций, и недвижимость (в начале февраля, когда выйдут полные данные за 2026 год, я обновлю наш 10-летний график и покажу итоговое сравнение.
Ссылка на портфель: https://snowball-income.com/public/portfolios/ubddsqbdxhafuqzsdvxd
2. Автокредит выходит на финишную прямую. Нам осталось ровно два платежа по старому кредиту под 8% годовых от 2020 года. До конца года закрываем его по графику и входим в 2027 год без единого обязательства.
3. Мы устроили «репетицию ипотеки» на 85 000 ₽ в месяц и вырастили капитал с 3,5 до 4,5 млн ₽. Чтобы проверить на практике, каково это - отдавать банку крупную сумму каждый месяц, все эти полгода мы жили в режиме симуляции: откладывали в капитал так, будто у нас уже есть ипотека с платежом 85 000 ₽ в месяц. Вместе с реинвестированием купонов и процентов это дало отличный результат:
• Инвестиционный портфель вырос с 2,3 до 3,0 млн ₽;
• Подушка безопасности укрепилась с 1,2 до 1,5 млн ₽.
4. Большая вторичка стоит на месте. Я регулярно мониторю Циан и «Этажи». Трёшки и четырёшки, за которыми я наблюдаю с весны, не поменялись в цене - объявления висят месяцами. Пока наш капитал за полгода прирос на 1 млн ₽, большие квартиры на вторичке замерли (и это без живого торга).
И вот тут возникает главный парадокс:
• Разрыв до новой квартиры - 5 млн ₽.
• Наш ликвидный капитал на счетах - 4,5 млн ₽.
Многие скажут: «У тебя на счетах уже 90% нужной суммы! Продай двушку, выгреби свои 4,5 млн, добавь 500 тысяч и переезжай без ипотеки! Зачем кормить банк при ключевой 14%?!»
Но мы приняли другое решение.
Закрыв автокредит через два месяца, в 2027 году мы подаем заявку на ипотеку на 5 000 000 ₽ сроком на 12 лет. При этом мы не возьмем ни рубля ни из портфеля (3 млн ₽), ни из подушки (1,5 млн ₽). В зачет пойдет только старая двушка.
Почему именно так?
Во-первых, комфорт семьи победил «синдром отложенной жизни». Ждать еще 2–3 года без своей спальни и общего зала ради победы над банком в Excel - плохая сделка со временем. Мне 38, нам с женой хочется простора сейчас, и те минимум 5–6 лет, пока сын еще живет с нами, хочется прожить в комфорте.
Во-вторых, ядро капитала неприкосновенно. Собрать 3 млн ₽ на брокерском счете и 1,5 млн ₽ в подушке - это годы дисциплины. Обнулить счета ради бетона - значит остаться без ликвидности, купонного потока и подстраховки.
В-третьих, портфель во флоатерах - это хедж против ставки ЦБ: пока ЦБ держит 14% и прогнозирует 12,5–13,5% на 2027 год, мой капитал в 4,5 млн ₽ генерирует мощный процентный поток, компенсируя стоимость кредита.
Репетиция с платежом 85 000 ₽ доказала, что мы тянем нагрузку из текущих доходов и сможем гасить ипотеку агрессивно досрочно (срок 12 лет - лишь комфортный буфер).
При снижении ставки мы спокойно рефинансируем остаток долга, сохранив работающий капитал.
Имея 4,5 млн ₽ ликвидных активов при ипотеке в 5 млн ₽, спишь спокойно: долг на 90% перекрыт живыми деньгами.
А как бы поступили вы на пороге 2027 года: обнулили бы 4,5 млн ₽ капитала ради покупки без ипотеки, или сохранили бы работающий портфель и гасили кредит досрочно из доходов? Делитесь мнением в комментариях!
P.S. Веду авторский дневник о том, как наша семья системно управляет капиталом. Без суеты, спекуляций и эмоций — только спокойная аналитика, флоатеры и честные цифры. Присоединяйтесь, если вам близка стратегия осознанных инвестиций! Ссылка на канал: https://t.me/Pro_Personal_Finance
