🏠 Как сильно снизились ставки по ипотеке? Когда ждать восстановления спроса? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после июльского снижения ключевой ставки.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Пик сезона, а недвижка не улетела в космос.

Первичка немного дорожает, вторичка почти на месте. Кроме бокового тренда другого нет.

Сочи:

• Первичка: 440к → 451к

• Вторичка: 305к → 306к

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Новостройки ещё немного снизились от недавнего максимума. Вторичка устойчиво держится на одном уровне, в этот раз немного подорожала.

Москва:

• Первичка: 445к → 442к

• Вторичка: 348к → 352к

Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 23% (месяц назад было 25%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 234 тысячи (254 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 2% или 20 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 308,1к → 303,8к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Первичка

• РФ: 174к → 175к

• Москва: 359к → 362к

• МО: 190к → 190к

• Краснодарский край: 167к → 169к

Вторичка

• РФ: 115к → 116к

• Москва: 310к → 313к

• МО: 149к → 149к

• Краснодарский край: 147к → 145к

Средняя стоимость метра в Сочи составляет 296к по данным Авито Недвижимость.

Данные ИРН

• Москва:  277к → 278к

• Новая Москва: 205к → 205к

• МО: 154к → 153к

В долларах недвижка снизилась с 3 552 до 3 548 долларов за метр.

Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?

Снижение ключа до 18% естественным образом отразилось на снижении ставок по ипотеке. Они уже в районе 23–24%. Дополнительным фактором стало восстановление конкуренции между банками.

Что касается роста спроса, он постепенно уже начинается, но очень вяло. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ставки по ипотеке к декабрю могут опуститься до 20−21%. Это всё ещё заградительно много. С медианной зарплатой в 60–70 тысяч рублей купить можно разве что конуру.

А полноценное восстановление спроса ожидается лишь при снижении ставок ниже 18−19% годовых, что может произойти лишь к середине 2026 года. Ежемесячный платёж уже будет существенно ниже.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 7,409 млн с июля 2021 (данные за 1 августа), на 1 сентября может быть около 7,8 млн.

По ценам от Домклика получается около 25,16 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и даже микродвушкам от 25 до 35–40 метров в Геленджике и окрестностях. Но мне Геленджик не нужен, оттуда до гор далеко. Просто хайповое место, и аэропорт там снова работает.

Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!

Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.