Анализ акций
Облигации
Библиотека инвестиций
Общее
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, как подешевела ипотека и как выросли цены на квадратные метры.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь! если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
Первичка немного подешевела, а вторичка не изменилась.
Сочи:
Первичка: 441к → 433к
Вторичка: 290к → 290к
Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
Тут растёт всё. Стоимость метра вышла из чата и вошла в дурку.
Москва:
Первичка: 525к → 539к
Вторичка: 445к → 453к
Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21% (месяц назад было 21,5%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 214 тысяч (219 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16% (16% было месяц назад).
База в Сбере остаётся такой же! Ключ + 6% — суровая рыночная реальность.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 341,0к → 348,7к. Привычный рост до нового рекорда.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Первичка
РФ: 186к → 187к
Москва: 396к → 397к
МО: 224к → 228к
Краснодарский край: 169к → 170к
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Вторичка
РФ: 122к → 123к
Москва: 332к → 335к
МО: 157к → 158к
Краснодарский край: 149к → 149к
По данным сервисов мониторинга и фактических договоров купли-продажи, средние цены в Сочи на новостройки 433к–441к/м². Вторичный рынок: 290к—292к/м².
Что дальше?
Происходит стабилизация первичного рынка. Эксперты отмечают паузу в росте цен на новостройки после их подорожания на 21% по итогам 2025 года. Застройщики переходят к политике акций и скидок из-за сокращения числа сделок на 60%.
Эксперты в ближайший месяц ожидают умеренный рост цен в пределах 1–2% на фоне реализации отложенного спроса и адаптации к финансовым условиям.
Сочи — уже не модно
Продажи новостроек в Сочи упали на 40%. Курорт теряет популярность. Спад спроса привёл к замедлению роста цен предложения в строящихся проектах и их снижению в реальных сделках, в том числе за счёт скидок от застройщиков. Падение в 1к2026 на 37% к прошлому году и на 73% к позапрошлому. Ну и славненько.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 9,414 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая может быть около 9,5 млн.
По ценам от Домклика получается около 32,76 м². Напомню, что 
цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить однушку или апарт даже в Сочи. Может быть, даже метров 40, и даже с ремонтом. Найти за эту сумму адекватную двушку не уверен, что реалистично. В общем, продолжаю.
Понравился пост? Поддержите 
лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX.
