🏡 Ипотека курильщика. Реально ли для одобрения ипотеки на двушку в Москве нужна зарплата 523,9 тыс.?

Чтобы одобрили рыночную ипотеку в Москве, нужна зарплата в ₽523,9 тысяч. Но это не любая ипотека, а сферическая ипотека в вакууме на сумму ₽22,6 млн — такую стоимость насчитали в РБК Недвижимости. 

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции депозиты и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Мой портфель более 8,9 млн рублей. Я как раз инвестирую, чтобу в будущем купить недвижимость.

Как всегда, расчёты напугали людей, но в них не учли важных нюансов.

О нюансах чуть ниже, а сначала давайте посмотрим список городов со средними ценами на квартиру 55 м² и необходимой зарплаты для одобрения ипотеки под 20,5% на 20 лет.

Москва

• Стоимость квартиры: ₽22,6 млн (411 тыс. за м²)

• Требуемая зарплата: ₽523,9 тыс.

Санкт-Петербург

• Стоимость квартиры: ₽12,9 млн

• Требуемая зарплата: ₽297,5 тыс.

Казань

• Стоимость квартиры: ₽10,7 млн

• Требуемая зарплата: ₽248,6 тыс.

Нижний Новгород

• Стоимость квартиры: ₽8,3 млн

• Требуемая зарплата: ₽192,2 тыс.

Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Красноярск, Самара, Краснодар, Уфа, Пермь

• Стоимость квартиры: ₽6,5–7,1 млн

• Требуемая зарплата: ₽151–164 тыс.

Омск, Воронеж, Челябинск, Волгоград

• Стоимость квартиры: ₽5,3–6 млн

• Требуемая зарплата: ₽123–139 тыс.

Теперь нюансы. 

1. Цены брали из Яндекс Недвижимости — а это цена объявлений. Реальные цены могут быть ниже на 5–7%.

2. Не учитывается первоначальный взнос. А без него купить квартиру затруднительно, хотя теоретически возможно. Как вариант, без первоначального взноса нужно заложить имеющуюся недвижимость. Первоначальный взнос должен быть от 20%, и чем больше, тем лучше. Я проверил на калькуляторе ипотеки в Сбере — этот нюанс не учтён настоящими экспертами по недвижимости.

3. Это смесь цен на первичку и вторичку. На первичку цены выше, но застройщики могут предлагать различные схемы (или даже схематозы), связанные с рассрочкой. На вторичку цены ниже.

4. В реальности мало кто берёт полную сумму в ипотеку. Соответственно, с такими экспертами, которые так считают, мы не дружим.

Правильнее посмотреть данные Сбериндекса по фактическим сделкам (как раз ипотечным), посчитать среднюю стоимость 55-метровой квартиры на первичке и вторичке, учесть первоначальный взнос МИНИМУМ 20% и вычислить необходимую для одобрения зарплату. Слишком сложно для аналитиков, но я не аналитик, так что посчитал на примере Москвы.

Первичка Москвы

• Стоимость 1 м²: ₽360 000

• Стоимость квартиры 55 м²: ₽19,8 млн

• Первоначальный взнос: 20%

• В ипотеку: ₽15,8 млн

• Требуемая зарплата: ₽372,5 тыс.

Вторичка Москвы

• Стоимость 1 м²: ₽320 000

• Стоимость квартиры 55 м²: ₽17,6 млн

• Первоначальный взнос: 20%

• В ипотеку: 14 млн

• Требуемая зарплата: ₽324,5 тыс.

Как видим, необходимая зарплата выходит на 30–40% ниже, чем насчитали эксперты. А как они забыли про первоначальный взнос? Ну вот так вот. По другим городам аналогично. И повышая первоначальный взнос, можно уменьшить требуемую  зарплату. Шерить её также можно привлекая созаёмщиков.

Как вообще сейчас берут ипотеку?

1. Берут льготную ипотеку, которая живёт в отрыве от рыночной.

2. Берут в ипотеку недостающую сумму порядка 10–30%.

3. Пользуются различными предложениями от застройщиков, но там не на 20 лет.

Ну так что, берём?

Да хрен там. 80% — это льготники, остальные 20% приходятся на рыночную ипотеку, где берётся не вся стоимость, а также всякие схемы от застройщиков. Недвижку не сметают как горячие пирожки, и она не дешевеет.

При дорогих деньгах люди не спешат брать рыночную ипотеку. Правильно они это делают или неправильно — неважно, просто возможности есть далеко не у всех. И далеко не всем, у кого есть возможности, есть необходимость в ипотеке. Так что деньги пока лежат у людей на вкладах. Ну и у отдельных категорий мазохимтов на бирже;)

Понравился пост? Поддержите лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.