🏠 Будет ли дорожать недвижка по мере снижения ставок по ипотеке? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что дальше будет с ценами по мере снижения ключа, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi 

Первичка подешевела, вторичка осталась на месте.

Сочи:

• Первичка: 459к → 445к

• Вторичка: 288к → 288к

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva 

Тут ситуация отличается. Цены постоянно ставят новые исторические рекорды, причём как по первичке, так и по вторичке! Это на дешёвые квартиры у людей нет денег, на дорогие-то вон есть.

Москва:

• Первичка: 481к → 491к

• Вторичка: 379к → 390к

Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 17% (месяц назад тоже 17%).

Но скоро ключ может измениться, а значит и ставки по ипотеке тоже. 

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 321,8к → 326,3к.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals 

Первичка

• РФ: 177к → 179к

• Москва: 373к → 381к

• МО: 192к → 201к

• Краснодарский край: 170к → 168к

Вторичка

• РФ: 118к → 119к

• Москва: 319к → 323к

• МО: 150к → 152к

• Краснодарский край: 144к → 144к

По данным SRG Сочи возглавил рейтинг падения цен на вторичку в ноябре 2025! Средняя стоимость 1 м² на вторичном рынке Сочи в ноябре составила 298,1к, на 1,83% меньше октября.

71% покупателей жилья боятся столкнуться с эффектом Долиной

Вот так вот бабка всех желающих купить квартиры напрягла. Ещё одна фобия в копилочку. Хорошо, что верховный суд в итоге вернул квартиру покупателю.

Что будет с ценами дальше?

Согласно прогнозам экспертов, в ближайшее время цены продолжат постепенно расти по мере снижения ставок по ипотеке и повышения спроса. Но рост будет умеренным — на уровне инфляции.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 8,37 млн с июля 2021 (данные за 1 декабря), на 1 января может быть около 8,7 млн.

По ценам от Домклика получается около 30,21 м². Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку в Южно-Сахалинске рядом с Горным Воздухом. Немного далековато, конечно, и вообще это остров.

Понравился пост? Поддержите лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.