💼 Мой портфель коммерческой недвижимости «Бетонное казино». Состав активов и какой пассивный доход получаю 

Продолжаем богатеть на квадратных метрах и аренде. Пришло время посмотреть, как обстоят дела в моем портфеле с фондами коммерческой недвижимости. 

Я как всегда, показываю вам каждый шаг своего инвестиционного пути. Считаю, что для кого-то это может стать полезным подспорьем. Иногда получается хорошо, а иногда не очень, зато честно.

ЗПИФн считаю необходимым в наше время. В отличии от облигаций здесь есть индексация выплат и при прочих равных буду защищен от инфляции. Считаю данный момент сильным преимуществом. 

Плюс, сама цена на паи сильно ниже того, в какую сумму на самом деле оцениваются объекты в фондах. Данная штука будет играть роль при погашении паев, ну а на всей дистанции бонусом индексируемые выплаты.

Правда, если у вас большие суммы в фондах и вам резко понадобились деньги, продать будет проблематично. С ликвидностью в наших фондах недвижки полная беда.

Мой портфель

На данный момент общая структура портфеля выглядит вот так:

● Акции: 81,8% доля в портфеле

● ЗПИФн: 3,74% доля в портфеле

● Золото: 8,1% доля в портфеле

● Облигации: 5,5% доля в портфеле

Для каждого класса активов есть своя логика, по которой тот или иной класс занимает определенную часть в общей структуре портфеля.

Чтобы не наломать дров и не купить кота в мешке, необходимо придерживаться хотя бы базовой базы, а именно: арендатор с именем, например ОЗОН, центр Москвы или города миллионника для БЦ, недалеко от МКАДа для складских помещений. Понятная структура владения, понятные договоры, где указаны арендные ставки и как они индексируются. Уже этот минимальный набор фильтров поможет вам не завладеть непонятно чем.

Портфель «Бетонное казино»

● Акцент IV: 7 шт.

● ЗПИФ ПАРУС-Двинцев: 8 шт.

● ЗПИФ ПАРУС-ЗОЛЯ: 12 шт.

● ЗПИФ ПАРУС-ЛОГИСТИКА: 9 шт.

● ЗПИФ ПАРУС-Нордвей: 8 шт.

● ЗПИФ ПАРУС-СБЛ: 6 шт.

● ЗПИФ Рентал ПРО: 11 шт.

● ЗПИФ ПАРУС-КРАСНОЯРСК: 11 шт.

● Рентный доход ПРО: 7 шт.

● Фонд САБ 3: 11 шт.

Общая сумма всех фондов: ₽96 934

На данный момент портфель выглядит вот таким образом. Набраны 10 позиций, которые в равных долях будут набираться. Присматриваюсь к другим фондам, минимальный фильтр, про него писал чуть выше помогает отбирать хотя бы что-то приемлемое. Иду к первой соточке в фондах.

Пассивный доход на рентных платежах

Я начал формировать данный портфель в апреле 2026 года, а первые платежи пошли в мае. Первая промежуточная цель дойти до ₽1 000 в месяц.

В октябре планирую дойти до первой промежуточной цели.

Выплаты:

Май: ₽29

Июнь: ₽253

Июль: ₽380

Август: ₽460

Сентябрь: ₽796

Моя цель

Получать баблишко со всего, чего только можно. дивидендокупоны и рентные платежи. Фонды комнедвижки с этим отлично справляются. Цена на пай будет будет влиять в моменте на текущую доходность. Поэтому тут как в акциях, надо покупать подешевле, когда все боятся и распродают. Цена на пай отрастет, а индексация платежей сделает свое дело.

Я на собственном примере показываю, что регулярные покупки постепенно увеличивают пассивный доход. Дивиденды от акций штука волатильная и непостоянная, а на примере облигаций и ЗПИФн, можно четко понимать, и строить свой доход.

У кого нет статуса квала, желаю очень обстоятельно подумать над его приобретением, чтобы потом иметь доступ к интересным активам.

Рассказывайте, как у вас обстоят дела с фондами комнедвижки?

Всех обнял!

Поставьте лайк, если пост был полезен – для меня это лучшая поддержка!

Еще больше интересного в моем MAX-канале. Также подписывайтесь на мой телеграм-канал. Там я обозреваю актуальные новости, делюсь своим опытом инвестирования в дивидендные акции, облигации, золото и в фонды коммерческой недвижимости. Путь к пассивному доходу и жизни с капиталом!

Сервис, где веду учет инвестиций!

Полезное:

● Выплаты каждый месяц.Вторая зарплата от Минфина из ОФЗ

● Мой портфель акций. Сентябрь 2026

● Стратегия инвестирования 2026